Bedrijfsontwikkeling melkbedrijven in Frankrijk

Bretagne? Normandië? Of toch maar niet?

Voor de meeste Nederlandse en Belgische boeren die willen gaan melken in Frankrijk is het een automatisme: ze trekken naar Bretagne of Normandië. Logisch, van oudsher is het dé melkregio van Frankrijk en bijgevolg zijn er in de regio relatief meer melkveebedrijven over te nemen. En het moet gezegd: het gras is er al even groen als in de Lage Landen.

Maar mensen die er op zoek gaan naar een melkveebedrijf zullen het wel al gemerkt hebben: de meeste melkveebedrijven in Bretagne en Normandië hebben relatief weinig grond in eigendom en geen uitzonderlijk hoge melkquota. En wat meer is: het is ook moeilijk om landbouwgrond aan te kopen en het bedrijf verder uit te breiden.

Hoge grondprijzen

Als landbouwmakelaar merken we de laatste tijd dat we meer en meer gecontacteerd worden door Normandische en Bretoense melkboeren. Voor hen is er namelijk een glazen plafond ontstaan: de grondprijzen. De prijzen voor landbouwgrond in deze regio's swingen zo stilaan de pan uit en als er al grond te vinden is, zijn er vaak heel wat gegadigden. Het marktsprincipe wil dan ook dat de prijzen dan stijgen. De Safer, die de prijzen in de hand moet houden, heeft enkel een vertragende werking op het fenomeen.

Natuurlijk bieden de gronden (al dan niet in combinatie met het klimaat) in Normandië en Bretagne een goede graskwaliteit en hoge opbrengsten per hectare. Maar met de stijgende grondprijzen komt de winstgevendheid per hectare stilaan onder druk te staan en richten de Bretoense en Normandische boeren zich meer en meer op andere gebieden. De neiging om de Loire over te steken wordt groter want, ook al zijn de opbrengsten lager, de verhouding opbrengst-kostprijs van de landbouwgrond helt stilaan in het voordeel van de meer zuidelijke regio's. En bovendien is er vaak meer grond aan te kopen.

Melkquotum

Maar niet alleen de grondprijzen spelen de Bretoense en Normandische melkboeren parten. In deze gebieden is er een gevoelige concurrentie op de melkmarkt. Het is dan ook logisch dat er om elke liter melk gevochten wordt. Het melkquotum is de echte melkgebieden dan ook een rem op de ontwikkeling van melkveebedrijven.

In de gebieden ten zuiden van de Loire zijn heel wat kleine melkbedrijven gestopt met melken. De akkerbouwgronden en het permanent grasland worden meestal overgenomen door buren, tijdelijk grasland werd omgezet in akkerland en de iets grotere bedrijven hebben zich met de Europese normen en de melkcrisis omgevormd tot akkerbouwbedrijven. Daardoor liepen heel wat liters quotum terug naar de regionale reserves van o.a. de Poitou-Charentes en de Limousin. Melkveehouders die hun quotum volmolken, kregen er bijgevolg tienduizenden en tot zelfs honderdduizend liter gratis melkquotum bij. In bepaalde melkgebieden in Dordogne bijvoorbeeld zien we meer en meer bedrijven met meer dan een miljoen liter melkquotum.

Een ander klimaat

De gebieden ten zuiden van de Loire hebben een ander klimaat en dat vergt heel wat aanpassingen. Terzelfdertijd lijkt het er meer en meer op dat het klimaat een steeds minder duidelijk gegeven wordt voor de verscheidene landbouwgebieden, nu bepaalde weerfenomenen extremer en onregelmatiger worden.Trouwens, ook ten zuiden van de Loire bevinden zich economisch sterke melkbedrijven. Het spreekt alleen voor zich dat een bedrijf in het zuiden rekening moet houden met het gangbare klimaat en ofschoon er vaak evenveel neerslag is als in het noorden, bestaat er een zeker zomerdroogte. De landbouwbedrijven in het zuiden zijn gewend om hiermee om te gaan en het is belangrijk om de plaatselijke knowhow te integreren in een 'noordelijk veeteeltmodel'. De combinatie van beide resulteert vaak in een goede winstgevendheid, al vergt het soms enige aanpassingstijd.

Heel wat melkboeren uit Nederland en België vonden in het zuiden trouwens niet alleen een goed melkveebedrijf, vaak konden ze van een gemiddeld of zelfs verouderd bedrijf op vrij korte tijd een goede draaiend melkbedrijf maken. Het vaak zuidelijker klimaat is voor velen uiteindelijk leuk meegenomen voor het gezinsleven. En dat is ook belangrijk!

Investeren in landbouw

In tijden van financiële onzekerheid is de zoektocht naar een veilige belegging meer dan ooit actueel. Niet alleen is het diversifiëren van een portefeuille belangrijk, ook het beheersen van de risico’s door een tastbare waarde te koppelen aan het geïnvesteerde kapitaal is een must. De landbouwwereld is in dat opzicht een interessante aanvulling of alternatief voor een belegging. En dan hebben we het niet over de vluchtige speculatie op grondstoffen waarvan de ethische kant van het verhaal heel wat vragen oproept. Nee, een goede landbouwinvestering is een duurzame belegging die een behoud van kapitaal garandeert, een degelijke rente opbrengt en meerwaarde creëert voor de directe omgeving.

Kopen en verpachten

Het investeren in landbouw kan op verschillende manieren. De meeste eenvoudige manier is het aankopen van een agrarische opbrengsteigendom. In de praktijk gaat het meestal om het aankopen van al dan niet verhuurde landbouwgronden. In dit soort belegging is het kapitaal goed beveiligd, de kans is quasi onbestaande dat de waarde van landbouwgrond de komende jaren daalt. De kans is dus groot dat naast de rente, het kapitaal ook aangroeit (1,9% gemiddeld in Frankrijk in 2010). Het is wel aanbevolen zich goed te informeren over de streek waarin men aankoopt. Bepaalde gebieden zitten stilaan aan een plafondwaarde en zullen de komende jaren wellicht vertragen in groei. Andere streken hebben een zekere achterstand en bijgevolg een goed groeipotentieel qua grondprijzen.

De manier waarop men vervolgens verpacht kan verschillen naargelang het type gronden en de lokale landbouwpraktijken. Bij reeds verhuurde gronden is het belangrijk om het bestaande pachtcontract goed te ontcijferen. Bij vrije gronden zijn meerdere pachtperiodes (van 1 jaar tot 24 jaar) en –methodes mogelijk. Een gespecialiseerde landbouwmakelaar als Terres de France kan u daarbij op weg zetten en zo nodig doorverwijzen naar de juiste jurist en /of fiscalist ter plaatse. Bij het kopen van gronden (verhuurd of niet) is het ook belangrijk om te weten wie de eigenaar is van de DPU’s (toeslagrechten), want dit kan gevolgen hebben op het moment dat het pachtcontract met uw pachter afloopt.

Behalve voor gespecialiseerde teelten, is het gebruikelijk dat de pachtopbrengsten schommelen rond de 3% bruto. Meestal zijn de pachtprijzen prefectoraal geplafonneerd. De eigendomsbelasting (impôt foncier) kan echter deels door de pachter betaald worden. Het aan te kopen areaal landbouwgrond kan variëren van enkele hectaren tot honderden hectaren. Ook gebouwen kunnen aangekocht en verpacht worden. In elk geval is het belangrijk om de kredietwaardigheid van uw pachter te kennen. Ook hier kunnen wij u doorverwijzen naar de geschikte personen die u hierin onafhankelijk advies kunnen verschaffen.

Vennoot of werkgever

Het instappen in een bedrijf of vennoot worden met een al dan niet reeds actieve landbouwer is een investering die een stap verder gaat en een zeker engagement vergt. Het aankopen van aandelen van aandelen van een agrarische rechtspersoon vraagt een goede juridische en fiscale voorbereiding. Het meest gangbare scenario is een vennoot die niet deelneemt aan de activiteiten van het bedrijf maar toch zeggenschap heeft in de belangrijke beslissingen van het bedrijf (fiscale keuzes, investeringen, enz). Het rendement (return on investment) in dit soort investering bestaat uit de dividenden van het bedrijf die jaarlijks kunnen uitgekeerd worden. Het investeringskapitaal zit in het bedrijf en kan, mits een goed beleid en de juiste keuzes, ook flink groeien door de jaren heen. Het spreekt vanzelf dat een goed draaiend landbouwbedrijf een hogere interest biedt op het geïnvesteerde kapitaal dan het louter verpachten van gronden.

Een alternatief is om een rechtspersoon op te starten waarbij een werknemer wordt in dienst genomen. Ook hier is de bedrijfswinst het rendement, maar deze vorm van investeren vraagt een verregaande inmenging van de investeerder en/of een groot vertrouwen in de tewerkgestelde perso(o)n(en). Doorgaans ligt het risico in dit laatste scenario het hoogste maar anderzijds is een goede opvolging een goede manier om het risico grotendeels in te dijken. De ROI op dit soort investering kan uiteraard nog hoger liggen.

Besluit

Er zijn verschillende manieren om een landbouwinvestering toe te voegen aan uw beleggingsportefeuille. De verhouding risico/opbrengst is een af te wegen factor die persoonsgebonden is en zoals in alle beleggingen biedt het nemen van grotere risico’s meer kans op hogere rentes.